정부가 집값과의 전쟁을 선포한 지 9개월이 지났다. 정부의 부동산 정책은 시장에 많은 부분을 바꾸어 놨다. 대표적인 게 집값에 대한 극단적 양비론이다.

예비 매수자들은 집값 억제정책으로 집값이 내려갈 것을 기대하고 있지만, 예비 매도자는 집값에 대한 상승 여지를 기정사실로 하고 있다. 매수자와 매도자의 이격은 거래 실종이라는 최악의 상황을 만들었다.

시장에서의 거래 실종은 가격 하락을 부추긴다. 하지만 집값에서는 상승 여지가 있다는 심리가 아직 탄탄하다. 한국은행이 지난 25일 발표한 ‘2019년 6월 소비자 동향조사’에서도 나타나는데 소비자심리지수(CCSI)는 97.5로 지난달 대비 0.4포인트 하락했지만, 주택가격전망 CSI는 4포인트 상승했다.

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아직 우리 사회가 어려운 경제 상황에도 집값은 상승할 것이라는 심리가 강하게 작용하고 있다는 점을 방증한다. 전문가들은 거래가 실종된 보합권에서의 가격변동은 외부의 적절한 충격의 필요성을 지적한다.

시장이 이미 부동산을 안전자산으로 인식하는 학습심리를 작용하고 있는 상황에서 각종 대출규제로 진입장벽 역시 높아진 지금 상승심리 기조는 보합권의 상승을 끌어내기 쉽다. 이는 부동산 정책의 실패로 이어질 확률도 높인다.

단편적이지만 실수요자(무주택자)의 규제를 일부 완화하면서 상승억제 정책을 병행하는 두 가지 전략을 병행하는 것은 어떨까.

주택가격은 이미 오를 대로 오른 상태다. 지난해 말 전세자금대출이 90조 원에 육박하면서 2016년에 대비 2배 가까이 증가했다. 전세자금 대출 잔액 상승은 집값 상승으로 인한 실거주 수요의 대출량 증가로도 해석할 수 있다.

무주택자 대상의 대출규제 완화는 일시적인 주택담보대출 등의 잔액 증가를 견인할지 모르나 고위험군에 속하는 전세대출 잔액을 줄일 수 있고, 답보상태에 있는 부동산시장에 적절한 충격을 가져다주면서 실수요자 중심의 가격견인을 주도할 여지를 남길 수 있다는 점에서 긍정적인 효과를 거둘 수 있다. 

강제적으로 시장 가격을 억누르는 단기적 네거티브 정책보다는 실수요자 중심의 수용성 포지티브 정책으로 시장가 하락을 견인할 수 있는 장기적인 정책적 고민이 필요해 보인다.

문화저널21 최재원 기자