'재건축은 어차피 돈' 총대 멘 대우건설

건설사들 ‘우리도 리츠 준비’, 정부 ‘리츠 공급 불공정 행위 ’

최재원 기자 | 기사입력 2020/04/22 [16:04]

'재건축은 어차피 돈' 총대 멘 대우건설

건설사들 ‘우리도 리츠 준비’, 정부 ‘리츠 공급 불공정 행위 ’

최재원 기자 | 입력 : 2020/04/22 [16:04]

대우건설이 분양가 상한제를 피하고자 자구책으로 내놓은 ‘임대 후 분양’이라는 카드를 두고 업계의 관심이 집중되고 있다. 건설업계는 이미 대우건설의 리츠모델을 승산이 있는 사업으로 보고 준비하거나 검토에 돌입했다.

 

반면, 정부는 재건축에 리츠를 도입하겠다는 대우건설에 불편한 기색을 내비치고 있다. 분양가가 높아지는 것을 막기 위해 민간택지 분양가 상한제라는 규제를 추가했는데, 리츠라는 새로운 모델이 실질적 분양가 인상을 부추길 것이라는 우려 때문이다. 

 

▲ 자료사진 (문화저널21 DB)


대우리츠 사업선언

‘주택공급’ 아닌 ‘주택사업’

“일반인도 강남 부동산에 투자 가능

 

시세차익 노린 ‘임대 후분양’ 분명한데,,

난감해진 국토부-서울시

 

대우건설은 지난 16일 반포지구 일반분양 물량을 ‘리츠’로 진행하겠다며 시장에 출사표를 던졌다.

 

대우건설이 추진하는 ‘재건축형 리츠’는 사업성이 확보된 부지에서 뛰어난 전략적 시도다. 한 푼이라도 더 높게 분양가가 책정되기를 바라는 조합의 염원과 급등하는 부동산 시장이 만나면 수익을 극대화할 수 있다는 장점을 최대치로 끌어 올릴 수 있기 때문이다.

 

방식을 살펴보면 재건축조합 사업의 경우 기존 세대수 대비 늘어나는 물량은 일반에 분양하게 되는데 이 분양가액이 높게 책정될수록 조합은 부담금을 덜거나 이익을 극대화할 수 있다. 따라서 일반분양분을 늘리거나 분양가가 높게 책정될 수 있도록 조합은 사전에 총회 등을 거쳐 정부와 밀당이라는 과정을 거친다.

 

이 과정에 개입되는 게 HUG(주택보증공사)나 해당 소재지의 구청이다. HUG나 구청은 주변 공급 아파트와 시세 차이를 방지하기 위해 일정 %를 정해놓고 분양가 상승을 막는 역할을 한다. 따라서 조합과 구청 또는 HUG가 갈등을 빚고 분양 일정이 밀리는 경우가 있다. 대표적으로 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트를 예로 들 수 있다.

 

그런데 대우건설의 리츠 방식은 HUG의 보증이 필요 없고, 구청과 분양가 산정을 놓고 입씨름을 할 필요도 없게 된다. 일반에 분양되는 물량을 ‘청약’이라는 과정 없이 시공사(건설사)와 조합 또는 3의 투자자들로 이뤄진 자금으로 임대를 놓고 수익을 공유하는 방식으로 진행되기 때문이다.

 

작금의 문제는 국토부와 서울시 등 사업 승인권을 쥐고 있는 기관이다. 국토부와 서울시는 이같은 방식이 결국에는 시세차익을 위한 공급목적의 ‘임대 후 매각 꼼수’로 보고 있기 때문이다. 

 

‘임대 후 매각’은 저렴한 주택공급이라는 목적과 반대되는 개념으로 공공택지에서는 이를 아예 ‘꼼수 분양’으로 규정하고 있다. 하지만 민간택지에는 ‘분양가 상한제’를 적용해 분양가를 높여 받는 행위를 규제하고 있다. 관계부처의 시각이 분명한 만큼 이를 쉽게 승인해 주지 않을 것이라는 분위기가 지배적이다.

 

실제로 서울시 관계자는 “리츠방식을 통한 임대주택 공급은 불공정한 행위”라고 부정적 입장을 내놨다.

 

그럼에도 대우건설은 자신 있다는 분위기다. 임대 사업자에 물량을 공급하는 것이 아니라 조합이 직접 임대 사업자가 되는 방식이라는 점 때문이다.

 

대우건설 관계자는 “현물 출자를 통해 조합이 주주가 되는 방식으로, 주택공급의 개념으로 볼 수 없다. (임대기간 역시)의무기간인 4년이 될 수도 있고, 사업성이 좋고 주주들이 원한다면 기간을 늘릴 수도 있는 것 아니겠냐”며 “주택사업은 법적으로 문제가 없는 만큼 리츠 도입은 시장이 결정할 문제”라고 설명했다.

 

(자료=대우건설)

 

대형 건설사들 너도 나도 ‘리츠 설립 준비’

“대우건설 사업방식 지켜본다”

 

대우건설의 강남 재건축 리츠 방식은 업계에도 적잖은 파장을 주고 있다. 대우건설의 사업 방식이 정식 사업 방식으로 관철된다면 시세차익이 높은 주택 시장을 중심으로 너나 할 것 없이 리츠 방식을 도입할 게 불 보듯 뻔하다.

 

실제로 서울 재건축 수주를 노리는 몇몇 건설사는 리츠사를 설립했거나 설립을 준비하면서 대우건설의 모델을 주시하고 있는 것으로 나타났다. 대우건설의 사업방식이 문제가 없다는 점에 공감대가 업계 전반에 형성되고 있는 것이다.

 

반포지구 수주전에 뛰어든 A건설사 관계자는 “이미 지난해 리츠 설립을 위한 준비를 마쳤다”면서 “최근 대우건설이 재건축 시장에 리츠를 도입하겠다고 선언한 것을 관심 있게 지켜보고 있다”고 말했다.

 

최근 서울에 공급을 마친 B건설사 관계자 역시 “지난해부터 업계에서 리츠 방식을 도입한 (후분양)사업방식이 분양가 상한제의 대안으로 떠오르고 있었다”면서 “지난해 말 TF팀을 만들어 리츠사 설립을 위한 법리적 검토를 진행하고 있다”고 설명했다.

 

대우건설이 쏘아 올린 공의 파급력은 크다. 조합이 리츠 사업 방식을 들고나왔을 경우의 수를 놓고 국토부와 서울시의 고민이 깊어질 수밖에 없다.

 

문화저널21 최재원 기자

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  • 떠돌이부동산 2020/04/24 [17:02] 수정 | 삭제
  • 대우는 항상 새로운 것을 제안하더라구요~ 이번에 잘 되시면 좋겠네요
  • 반포3 2020/04/22 [17:47] 수정 | 삭제
  • 멋지네요 대우건설 ~ 역시 업계의 선두 주자답게 법을 활용하는 사업의 제안방식 멋지십니다~
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