文부동산 정책이 남긴 것…'벼락거지', '계층갈등'

최재원 기자 | 기사입력 2022/09/23 [11:04]

文부동산 정책이 남긴 것…'벼락거지', '계층갈등'

최재원 기자 | 입력 : 2022/09/23 [11:04]

 

  © 문화저널21 DB

 

아파트값 내렸다지만 ‘거품 35%’ 극단적 버블

일부지역은 ‘버블 60%’까지도…'핀셋규제' 등이 원인

정부정책의 인위적 시장균형은 예외없이 실패

 

지난 5년간 주택가격이 연평균 4.6% 이상 상승하면서 주택가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 분석이 나왔다.

 

한국경제연구원은 최근 ‘주택가격 거품여부 논란 및 평가’를 통해 지난 5년 간 전국 주택가격이 23%의 상승률을 보이며, 건국 이래 가장 가파르게 오른 것으로 나타났다고 분석했다. 또한 정부의 핀셋규제 등의 규제가 버블현상을 심화시키고 계층 간 부의 쏠림 현상, 부익부-빈인빅의 사회적 현상을 고착시켰다고 봤다.

 

올해 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래의 영향으로 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환되었다고 판단하기는 어렵다고 한경연은 분석했다.

 

한편, 임대차시장 역시 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 다소 주춤한 모습을 보이고는 있으나, 물량부족 현상이 여전히 지속되고 있다. 여기에 전세의 월세화까지 가속화되면서 전반적인 주거 불안정성이 높아지고 있는 상황이라고 한경연은 진단했다.

 

▲ 한국경제연구원이 분석한 전국 주택아파트가격 거품 비율 (단위는 %) / 한경련 제공

 

이승석 한경연 부연구위원은 “최근 5년간 주택시장은 건국 이래 유례를 찾아보기 힘든 왜곡을 경험했다”고 언급하며, “정부에서는 주택가격을 낮추기 위해 금융, 세제 등 가용한 모든 경로를 통해 강력하고도 전방위적인 규제정책을 펼쳤지만, 주택가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다”고 진단했다. 이 부연구위원은 “그 결과 매매시장에는 ‘똘똘한 한 채’라는 새로운 패러다임 속에 ‘영끌·빚투’ 현상이 확산되었고, 임대차시장에는 ‘20억 전세시대’ 개막과 함께 월세가속화 등 임대료 부담이 심화됐다”고 지적했다.

 

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가되어 가격에 거품이 과도하게 존재하는 것으로 분석됐다.

 

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났으며, 강남권역 중 부촌으로 알려진 강남-동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사되었다. 특히, 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 나타났다.

 

이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라고 언급하며, “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수밖에 없다”고 지적했다.

 

그러면서 “과거 부동산 정책 사례와 분석결과에 비추어, 주택공급에 대한 시그널을 수요자들에게 명확히 전달해야 한다”면서 “동시에 주택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화하여 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다.”고 지적했다. 

 

이어 이 부연구위원은 “시장균형을 정부의 정책의지에 따라 인위적으로 변화시키려는 수요억제 정책은 예외 없이 실패하였으며, 그 결과는 특정지역의 시장가격 폭등과 계층 간 부(wealth)의 부익부-빈익빈 현상의 심화됐다는 점을 상기할 필요가 있다”고 주장했다.

 

문화저널21 최재원 기자

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