김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장 후보자가 “토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식인 ‘반값 아파트’를 공급하겠다”라고 발표했다.

김 후보자는 지난 10일 서울시의회 인사청문회에서 “집값 안정을 위해서는 여러 가지 정책 실행이 필요하다”라면서 “양질의 주택이 주변시세보다 저렴하게 꾸준히 공급되어야 시민들의 불안이 해소될 것”이라며 이같이 말했다.

골자는 ‘토지임대부 주택’인데, 여론은 김 후보자의 말이 단순한 이론에 바탕을 둔 자신감이라고 볼 수 있지만, 사실 누구보다 일관되게 같은 정책을 주장한 인물이라는 점이 자신감을 이를 뒷받침한다. 그러면서 동시에 문재인 정부의 부동산 정책을 일관되게 비판해 온 인물이기도 하다. 물론 여기에는 자신의 일관된 반값 아파트에 대한 신념이 분명했다.

김헌동 후보자의 부동산 인식을 알 수 있는 발언들을 간단하게 정리해봤다.

▲ "문재인 대통령은 속고 있습니다"라고 말하고 있는 경실련 김헌동 SH공사 사장 후보자  © 문화저널21 DB

# 문재인 대통령이 “부동산 가격이 하락했을 정도로 안정화되고 있다”라고 발언하자.

“누군가 대통령과 국민에게 거짓 보고를 하는 것 같다. 표본도 없는 거짓 자료로 시장을 왜곡하는 통계 생산을 중단해야 한다. (집값이 안정됐다는) 보고를 듣고도 대통령이 인지하지 못했다는 것은 심각한 문제다”

부동산이 급등하면 강한 불만과 쓴소리를 내뱉은 인물이 김헌동 후보자다. 그는 문재인 대통령이 부동산이 안정됐다는 뉘앙스의 발언을 하자 즉각 “속고 있다”라며 강하게 반발하는 모습을 보여줬다.

당시 김헌동 후보자는 문재인 대통령의 인식을 뒷받침하고 있던 한국감정원의 표본을 지적하며 국토교통부와 날 선 공방을 이어갔다. 급기야 정부가 여론 호도를 위해 통계를 조작했다고 날 선 발언을 이어가자 국토교통부가 이례적으로 ‘해명 자료’를 내면서 “국가통계의 신뢰성을 무너뜨리는 일방적인 주장”이라며 끝장 토론을 제안하기도 했다. 

끝장 토론은 국토교통부가 시간을 끌면서 토론을 피하는 모습을 보여줬는데, 추후 국감장에서 토론의 오류가 지적되면서 국토교통부가 무리한 통계를 내세웠다는 데 무게가 실렸다.

▲ 전현직 임직원들의 3기 신도시 땅투기 의혹과 관련해 LH가 대국민 사과를 하고 있다. (사진제공=LH)

# 정부가 3기 신도시 개발 계획을 발표하자.

“공기업이 원가도 제대로 공개하지 않고 분양가를 부풀려 주변 집값을 띄우고 있다”

김헌동 후보자는 정부가 신도시 개발 계획을 발표하자 ‘투기 조장책’이라며 거품만 키울 것이라며 정부와 한국토지주택공사(LH)를 강하게 비판했다. 그는 한국토지주택공사가 신도시를 통해 집 장사, 땅장사에 열을 올려왔다는 점을 예시로 들면서 개발공기업을 앞세운 공급 확대 정책을 믿을 수 없다는 논리를 제시했다.

“지금의 신도시 개발방식은 공기업이 강제 수용한 토지임에도 불구하고 원가보다 비싼 가격으로 민간업자에게 택지를 매각하거나 소비자에게 주택을 분양하고 있다. 15년 전 공기업도 장사라며 지금까지 원가도 제대로 공개하지 않고 분양가를 부풀려 주변 집값까지 띄우고 있다”

부동산 정책의 실패는 불로소득을 꿈꾸는 투기에서 비롯되는데, 신도시 개발 사업이 서민 중심이 아닌 다주택자, 민간사업자, 건설사, 투기 세력들에게만 이익을 안겨준다는 점을 비판한 것이다. 결국 투기를 잡겠다면서도 이 같은 도시개발방식을 고집하면서 동시에 20번 이상의 부동산 정책을 남발한 고위 관료들의 비롯된 인식에서는 미래가 없다는 점을 지적했다. 

실제로 김헌동 후보자의 발언 이후 LH發 투기 논란이 터져 나왔다. LH 투기 논란은 공기업 조직의 고위직들이 신도시 개발 예정지에 땅을 부적절하게 투기한 게 드러나면서 시작됐다. 반값 아파트 배경에 있는 토지임대부 주택도 LH의 땅장사를 막아야 한다는 취지에서 비롯된 정책안이다.

▲ 서울 송파구 위례지구 공공택지에 건설중인 아파트  © 문화저널21 DB

# SH공사의 도시개발 계획과 관련해

“SH공사는 위례, 고덕강일, 마곡 등의 신도시에서 원가와 상관없는 부풀려진 분양가 책정으로 막대한 이익을 취했다. 특히 부당한 분양수익을 감추기 위해서인지 분양 원가 자료조차 조직적으로 은폐하며 서울시민과 사법부를 속인 것도 드러났다.”

김 후보자는 SH가 주변 시세에 맞춘 분양가로 일부 기득권의 불로소득을 방임한다고 주장했다. SH가 택지판매로 5조원 이상의 부당이득을 챙겼다는 게 그의 주장이다. SH가 택지 개발 과정에서 땅을 민간업자에게 판매하지 않고 보유한채로 주택만을 분양했으면 시민자산이 지금보다 5배 이상 늘어났을 것이라고 말한다.

실제로 SH는 택지판매로 5.5조 원의 이익을 취했지만, 만약 땅을 팔지 않고 보유하고 있었다면, 그 가치는 약 37조 원 이상일 것이라고 주장한다.

# 토지임대부 주택

토지임대부 주택은 쉽게 말해 분양이나 임대가 아닌 토지와 건물을 분리해 분양하는 방식이다. 공공토지는 공공이 보유하고 건물만 매입할 수 있는 개념을 도입해 분양가를 낮추는 형태다.

쉽게 말해 공공택지 중심으로 사업이 진행되는 3기 신도시의 경우 지금의 방식은 토지를 강제수용한 뒤 이를 민간에 매각해 개발을 유도하는 방식이지만, 이는 토지가격 인상 등이 분양가에 책정되면서 분양가가 급격하게 상승한다는 단점이 있다.

때문에 정부 주도 공공택지 개발 사업임에도 아파트 분양가가 6~7억 원대에 책정되는 어처구니없는 현상을 발생시킨다. 당장 현재까지 사전청약이 완료된 3기 신도시 일부 지역만 봐도 추정 분양가가 6~7억 원대라는 점이 이를 뒷받침하고 있다.

중도금 등 분양가의 40%만 대출이 가능하다고 하면 약 4억 원 이상의 현금이 있어야 청약을 넣어볼 수 있다는 이야기인데, 이미 서민은 살 수 없는 공공주택이 되어 버린다.

반면 토지를 임대로 돌리고 건축비만 적용하면 평당 450~500만 원, 건물만 1억 5천만 원이면 충분히 분양받을 수 있다. 토지임대료만 별도로 내면 내 집 마련이 가능해진다는 이론이다. 부산이든, 서울이든 건축물을 짓는 데 드는 비용은 다 똑같아서 분양가 대부분을 차지하는 토지값을 정부가 보유하는 방식으로 개선한다면 품질은 유지하면서 저렴한 아파트를 공급할 수 있다는 원리다.

문화저널21 최재원 기자