정부가 최근 집값 상승의 원인이 원흉인 갭투자를 막고자 새로운 대책을 내놨다. 골자는 갭투자자들의 대출 회수다.

대출 회수가 시사하는 바는 크다. 갭투자는 전세를 끼고 남은 차액으로 주택을 구매하는 것으로 집을 구매한 사람은 따로 전세 대출을 받아 구매한 집이 아닌 다른 집에 세 들어 사는 것이기 때문에 

예컨대 9억 원짜리 전세를 낀 10억 원짜리 아파트를 구매한다면 차액인 1억 원만 마련하고, 금융권을 통해 전세 대출을 받아 내가 생활할 집을 전세로 마련하는 것이다. 이렇게 되면 약 1억 원의 유동자금만으로 집을 마련할 수 있게 된다. 이런 갭투자는 투기수요를 부풀려 집값 상승의 원인으로 꼽혀왔다.

이런 와중에 집 소유자의 전세 대출을 막는 규제는 갭투자자들에게 큰 타격이 될 수밖에 없다. 내 집이 아닌 내가 사는 집의 보증금을 회수당하는 만큼 유휴 자금이 넉넉지 않으면 집을 무리해서라도 팔아야 하는 상황에 놓이게 된다.

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• 아파트 갭투자 전세자금 즉시 회수
• 임대차 계약 잔여기간 동안은 유예
• 3억 원, 구매 당시 가격 기준
• 아파트 제외한 빌라, 주택은 대상X

그렇다면 전세자금 대출 회수규제는 어떻게 적용될까? 기본적으로 투기지역과 투기과열지구의 3억 원 초과 아파트를 구입하고, 이후 전세 대출을 받으려 할 때 전세 대출이 제한된다.

예외는 존재한다. 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 전세 대출을 받는 경우다. 예컨대 투기지역에 집을 구매했어도, 구매아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세 주택을 얻는 경우나 구매아파트 전세 주택 모두에서 세대원이 실거주하는 경우 등이다.

반대로 갭 차액을 통해 집을 구매한 경우 전세자금 대출이 전부 회수된다. 다만, 구매한 집에 전세(임대차 계약) 기간과 본인의 전세 대출 만기 중 먼저 도래하는 기간만큼 회수가 유예된다.

임대차 기간 부조화를 이용해 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세 기간 종료 후 실제 입주할 아파트를 사들이는 경우에만 예외를 인정하자는 취지다. 통상적으로 전세와 자가 이동 시 본인의 전세 만기와 구입주택 임차인의 만기를 조율해 일치시키는 것이 일반적임을 고려한 것이다.

아파트 시세에 대한 기준은 구매 당시의 시세다. 따라서 만약 집을 살 때 3억 원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억 원 초과 시 전세 대출 연장이 불가능하다는 것은 사실이 아니다.

규제시행일 전에 이미 전세 대출을 이용 중인 자가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구매했을 때도 전세 대출 회수대상에서 제외된다. 다만, 전세 대출의 만기 연장은 제한된다.

당해 전세 대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않으면 만기 연장도 가능하다. 다만, 등기 시점에서는 전세 대출이 회수되므로 전세 대출 상환 후 구매아파트에 실입주해야 한다.

또한, 해당 규제는 갭투자 우려가 큰 아파트를 대상으로 하므로 빌라나 다세대 주택 등에서는 규제 적용에서 벗어난다.

문화저널21 최재원 기자