정부가 1·10 부동산대책을 내놓자 시장이 들썩이고 있다. 이번 정책이 예고되지 않았던 만큼 시장에서 느끼는 충격은 크다. 이번 정부 정책의 직접적 수혜자로 떠오른 1기 신도시는 조합설립 등 정부 정책이 언제 어떻게 바뀔지 모르는 만큼 최대한 서두르자는 움직임이 커지고 있다.

1․10 부동산대책에 들썩이는 1기 신도시
안전진단 및 패키지 지원으로 '6년' 앞으로

정부는 입주한 지 30년이 지난 아파트 주민들은 안전진단을 통과하지 않아도 재건축에 필요한 행정 절차들을 진행할 수 있게 됐다. 또한 노후화된 저층주택 밀집 지역에서도 재개발에서 필요한 주민 동의율을 전체 3분의 2에서 최저 2분의 1까지 낮아지게 된다. 

앞서 윤석열 대통령과 국토교통부는 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 해당 내용을 담은 ‘주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안’을 발표했다. 발표 장소 역시 1기 신도시와 밀접한 경기 고양시에서 진행된 만큼 지역 주민들은 반색하고 나섰다.

▲ 윤석열 대통령이 지난 10일 일산 신도시 내 최초 준공단지인 백송마을 5단지를 방문해 "신속하게 재건축이 이뤄질 수 있도록 지원하겠다"고 밝혔다. / 대통령실 제공

업계에서는 안전진단 연기만으로 재건축 일정이 5년 이상 단축될 것으로 전망하고 있다. 여기에 정부는 조합설립 시 구역당 50억 원까지 주택도시기금에서 대출을 내주기로 하고, 사업시행인가 준비 때는 50억 원 한도에서 보증을 선다는 계획이다. 여러 인허가에 지출되는 비용을 정부가 지원한다면 추가로 1년 이상 사업 일정이 단축될 수 있을 전망이다. 

안전진단 요건의 사실상 폐지도 사업을 최대 5년까지 앞당길 수 있는 요인이다. 정부는 구조적 문제가 없어도 층간소음, 주차 공간 부족 등으로 생활이 불편하면 재건축을 허용해주는 방향으로 요건들을 수정할 전망이다. 이렇게 되면 앞서 붕괴위험에 따른 안전진단의 의미가 사라지게 된다.

정부는 사업의 속도를 높이기 위해 표준계약서를 이달 중 배포키로 하고, 지자체 도시분쟁조정위원회의 조정 결과에 확정판결과 같은 재판상 화해 효력을 부여키로 했다. 이는 공사비 급등 등으로 재건축 재개발이 지연되는 것을 막는 효과로 이어질 전망이다.

1기 신도시 재건축 사업 

여러 단지 통합 재건축도 추진

이르면 2030년 첫 입주 시작

정부는 특별법 제정으로 1기 신도시 5곳의 재정비 사업은 올 하반기 중 선도지구를 지정하고 내년 특별정비계획을 수립해 2027년까지 착공해 2030년 입주할 수 있도록 추진한다. 아울러 그간 어려웠던 여러 아파트 단지의 통합 재건축도 성사될 수 있을 전망이다. 

▲ 윤석열 대통령이 지난 10일 일산 신도시 내 최초 준공단지인 백송마을 5단지를 방문해 주택 내부를 살펴보고 있다. / 대통령실 제공

1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구는 올해 말까지 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정된다. 이들 지역에서 내년 중 특별정비계획을 수립하며 본격적인 재건축 절차가 시작되는데, 국토부는 “현 정부 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융 지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정을 패키지로 지원하겠다”라고 밝혔다.

정부는 여러 단지의 통합 추진 시 안전진단을 면제하고 평균 용적률을 100% 상향시켜주는 정책도 추진한다. 1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다.

내년에는 12조 원 규모의 '미래도시 펀드'를 조성해 1기 신도시 재정비 자금조달도 지원한다. 1기 신도시 전체 재정비에는 220조 원가량이 소요될 것으로 보인다.

통상적으로 재건축사업은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 40%를 조달하는데, 이 중 일부를 미래도시 펀드로 지원한다는 것이다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "구역별로 재건축이 끝나고 자금을 회수하는 사이클을 고려하면 펀드 규모가 12조 원이면 원만하게 사업을 진행할 수 있을 것으로 본다"며 "PF 시장이 좋지 않은 상황에서 금융기관들은 펀드를 통해 투자처를 확보하고 사업장은 안정적으로 자금조달을 할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

문화저널21 박호성 기자